Gentili Consorziati,
facendo seguito alla nota di aggiornamento pubblicata ieri, con il presente comunicato l’Amministrazione consortile intende fornire una risposta più dettagliata possibile ai numerosi quesiti pervenuti in segreteria, su diversi aspetti giuridico, fiscale, economico e procedurale dell’operazione.
- Chiarimenti sulla gestione delle morosità e tutela dei consorziati adempienti
Numerosi consorziati hanno espresso il timore che il mancato pagamento da parte di alcuni possa gravare su chi ha adempiuto e adempie regolarmente all’impegno finanziario assunto dal Consorzio.
Azione di recupero e garanzia patrimoniale: In caso si presentino morosità Il Consorzio attiverà prontamente e con estremo rigore tutti gli strumenti legali nei confronti degli eventuali soggetti morosi, atti al recupero del dovuto, ricorrendo ove necessario ad azioni esecutive di espropriazione forzata sugli immobili di proprietà degli inadempienti. Tutti i consorziati sono infatti proprietari di immobili e ciò costituisce la più solida e naturale garanzia per il Consorzio; fatti salvi rari casi di beni gravati da pesanti ipoteche, il Consorzio infatti ottiene sempre il pagamento delle quote consortili, anche se con i tempi correnti delle azioni giudiziali di espropriazione.
In conclusione nessun consorziato – sia che scelga l’opzione A (pagamento unica soluzione) sia che scelga l’opzione B (pagamento rateale) – potrà mai essere chiamato a rispondere del debito relativo all’operazione con il Comune di Roma ricadente su altri consorziati eventualmente morosi.
Polizza fideiussoria ed esclusione di solidarietà passiva: Per quanto concerne l’Opzione B, la polizza fideiussoria ha l’obiettivo di garantire l’Amministrazione Comunale sulla parte che le verrà corrisposta in rate annuali. Si precisa, inoltre, che la fidejussione è prestata dal Consorzio e non dai singoli consorziati: il debitore nei confronti di Roma Capitale sarà pertanto il Consorzio medesimo, mentre i consorziati che aderiranno al pagamento rateale (Opzione B) assumeranno il relativo debito esclusivamente nei confronti del Consorzio, e non del Comune.
- Aspetti fiscali, imposta di registro e deducibilità
In merito agli oneri fiscali, alle spese notarili e alla deducibilità delle somme versate.
Imposta di registro e onorari notarili: Gli uffici tecnici e il notaio incaricato stanno definendo nel dettaglio la quantificazione precisa dell’imposta di registro in base alla natura catastale dei beni oggetto dell’accordo (trasferimento delle aree verdi e rinuncia alla acquisizione delle infrastrutture). Tali importi verranno comunicati tempestivamente non appena definiti. Si può comunque già ritenere con ragionevole certezza che tali oneri non dovrebbero essere superiori a 0,50 euro a carato.
Deducibilità fiscale: Tenuto conto dei precedenti favorevoli che riguardano il nostro Consorzio – come confermato anche dalla sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio n. 350/2023 (pubblicata nell’area riservata del sito) che ha sancito l’integrale deducibilità degli oneri consortili obbligatori ai sensi dell’art. 10 del T.U.I.R., specificando che la legge non distingue tra le varie tipologie di spese sostenute (compresi dunque i costi di vigilanza e guardiania) – possiamo ipotizzare che tali somme possano essere dedotte dal reddito delle persone fisiche. Data la rilevanza degli importi, tenuto conto anche della specificità delle singole posizioni fiscali, si consiglia in ogni caso di rivolgersi al proprio professionista di fiducia per le opportune valutazioni e per l’eventuale presentazione di uno specifico interpello all’Agenzia delle Entrate. Precisiamo in proposito che il Consorzio non è legittimato alla presentazione di interpelli per conto dei singoli consorziati, trattandosi di uno strumento che deve essere attivato direttamente dai contribuenti interessati in relazione alla propria posizione personale.
- Aggiornamento e precisazione delle Opzioni di Pagamento (Opzione A e Opzione B)
Alla luce dei quesiti pervenuti e delle recenti interlocuzioni con il Comune di Roma, oltre a quanto già esposto nel comunicato precedente, si forniscono le seguenti precisazioni in ordine alle modalità e alle tempistiche operative.
Opzione A — Versamento in unica soluzione (100%): Il pagamento dell’intero importo dovrà risultare accreditato sul conto corrente dedicato entro la data specifica che verrà comunicata in seguito all’avanzamento dell’iter capitolino. A chi, aderendo a tale opzione, verserà l’intero importo entro il termine stabilito non verrà addebitato alcun costo relativo alla polizza fideiussoria né alcuna quota interessi.
Opzione B — Versamento rateizzato (30% acconto + 70% rateale):
I consorziati che non avranno effettuato il versamento integrale nei termini previsti per l’Opzione A saranno inseriti automaticamente nell’Opzione B. Il bollettino relativo all’acconto del 30% (maggiorato della quota parte del costo della polizza fideiussoria) sarà inviato successivamente, con scadenza fissata in base alle date che saranno comunicate, le quali risulteranno necessariamente successive a quelle dell’Opzione A per evidenti esigenze tecniche e organizzative legate alla quantificazione degli aderenti. La quota residua del 70% sarà dilazionata in un piano di ammortamento di 12 anni, applicando per il primo anno il tasso d’interesse legale attualmente vigente pari all’1,60% in ragione d’anno e successivamente gli interessi legali pro tempore vigenti, senza ulteriori ricarichi.
Costi della fidejussione: L’ammontare della polizza e il relativo costo saranno definiti in base all’effettivo importo complessivo oggetto di rateizzazione, i cui dettagli e oneri pro-quota saranno comunicati tempestivamente, unitamente all’emissione dei bollettini dell’acconto; al momento si ritiene che tale onere possa avere un’incidenza di circa 1 euro a carato. Si rammenta, come sopra precisato, che la fidejussione è prestata dal Consorzio e che, pertanto, i consorziati rateizzanti assumono il relativo debito nei confronti del Consorzio e non del Comune.
Esclusione di piani personalizzati: Allo stato attuale non si ritiene possibile formulare piani di rateizzazione personalizzati (ad esempio con durata inferiore o differenti opzioni di estinzione anticipata). Eventuali valutazioni differenti potranno essere prese in considerazione più avanti, anche alla luce di ulteriori accordi che dovessero intervenire con il Comune.
- 4. Casi particolari: Comproprietà, Usufrutto e Diritti Reali, Trasferimenti immobiliari
In merito all’imputazione soggettiva dei pagamenti e alla gestione delle posizioni giuridiche particolari, si forniscono le seguenti indicazioni operative.
Immobili in comproprietà (Comunione ordinaria):
Unicità della posizione e solidarietà passiva: Ai sensi di legge e delle norme consortili, la quota (carato) è indivisibile. Tutti i comproprietari rispondono in solido verso il Consorzio per l’intero importo imputato all’immobile.
Perfezionamento dell’Opzione A ed effetto sul passaggio in Opzione B: L’accesso all’Opzione A si perfeziona unicamente con l’effettivo accredito dell’intero importo dovuto per l’unità immobiliare entro la data stabilita. Non sono ammessi pagamenti parziali o frazionati pro-quota: qualora il totale non risulti interamente saldato entro la scadenza — anche per mancato accordo interno o mancato versamento da parte di uno dei contitolari — l’unità immobiliare confluirà automaticamente nell’Opzione B. Eventuali somme parziali già versate saranno imputate a valere sull’acconto del 30% e relativi oneri accessori.
Bollettini: Le richieste di pagamento saranno intestate al nominativo di riferimento anagrafico della quota; resta a cura esclusiva dei comproprietari coordinarsi per la provvista dei fondi e la gestione delle rispettive quote interne.
Usufrutto, Uso/Abitazione e Nuda Proprietà:
Ripartizione interna: Trattandosi di un accordo con la Pubblica Amministrazione Comunale che comporta l’acquisizione di peculiari qualità e caratteristiche giuridiche (immobile sito in centro privato chiuso e autogestito a tempo indeterminato) che incidono sul valore e la consistenza patrimoniali dell’immobile, l’onere economico grava sul nudo proprietario, in analogia con quanto disposto dagli artt. 1005 e 1009 c.c. (salvo diversi accordi tra le parti).
Rapporti con il Consorzio: I bollettini saranno emessi secondo i dati anagrafici registrati; il Consorzio considererà adempiuta l’obbligazione a fronte del corretto saldo dell’importo dovuto per l’immobile, a prescindere da chi ne effettui materialmente il pagamento.
Vendita dell’immobile durante il piano di rateizzazione: In caso di trasferimento della proprietà nel corso del periodo di rateizzazione dell’Opzione B, gli obblighi residui e la voltura del piano potranno essere regolati direttamente al momento del rogito di compravendita con il nuovo acquirente, previo aggiornamento della posizione presso la segreteria del Consorzio.
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Ci riserviamo di fornire in un secondo momento ulteriori chiarimenti, sia a fronte di nuovi quesiti che perverranno alla segreteria del Consorzio, sia a seguito delle ulteriori informazioni delle quali entreremo in possesso.
Roma, 9 settembre 2026
Cordiali saluti
Il direttore
dott. Valerio Pagano